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- shenzhen-property-tax-calculator
- description
- 深圳二手房过户税费计算器。当用户提到深圳二手房、过户税费、买卖/赠与/继承房产、契税、增值税、个税等关键词时，立即使用此 Skill 完成税费计算并输出明细。即使用户只说"帮我算一下过户要交多少税"，也应触发此 Skill。支持买卖、直系亲属赠与、继承、夫妻财产分割四种过户方式，覆盖住宅/商务公寓/商业等多种房产类型，按最新政策计算增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税、土地增值税、契税、产权登记费等全部税种，输出分项明细及买卖双方各自承担金额。
深圳二手房过户税费计算 Skill
工作流程
- 收集必要信息（见"问题清单"）
- 按过户方式调用对应计算公式（见"计算公式"）
- 输出标准结果表格（见"输出格式"）
如果用户已在对话中提供了部分信息，直接提取，不要重复询问。未提供的信息才逐一追问。
问题清单
根据过户方式，按顺序收集以下信息：
所有过户方式都需要
| # | 问题 | 选项 |
|---|---|---|
| 1 | 过户方式 | 买卖 / 直系亲属赠与 / 继承 / 夫妻财产分割 |
| 2 | 房产用途 | 住宅 / 商务公寓 / 商铺·写字楼·酒店 |
| 3 | 过户价格（万元） | 用户输入数字 |
买卖过户额外需要
| # | 问题 | 选项/说明 |
|---|---|---|
| 4 | 出售方身份 | 个人 / 企业（小规模纳税人）/ 企业（一般纳税人） |
| 5 | 持有年限（出售方为个人时） | 未满2年 / 满2年未满5年 / 满5年 |
| 6 | 是否广东省家庭唯一住房（个人·住宅·满5年时） | 是 / 否 |
| 7 | 个人所得税征收方式（出售方为个人时） | 核定 / 核实 |
| 8 | 增值税计税方法（一般纳税人时） | 一般计税法 / 简易计税法 |
| 9 | 原登记价格（万元）（企业出售，或个人核实征收时） | 用户输入数字 |
| 10 | 可抵扣费用总额（万元）（核实征收时） | 用户输入，可填0 |
| 11 | 购买方身份 | 家庭（个人）/ 企业 |
| 12 | 购买套数（家庭购住宅时） | 首套 / 二套 / 三套及以上 |
| 13 | 建筑面积（家庭购住宅·首套或二套时） | ≤140㎡ / >140㎡ |
夫妻财产分割额外需要
| # | 问题 | 选项 |
|---|---|---|
| 4 | 当前婚姻状态 | 婚内分割 / 离婚分割 |
持有年限认定规则（需向用户说明）：以下两个时间点取较早者：①房产证登记日期；②契税完税证明入库/记载时间。
计算公式
一、买卖过户
1. 增值税（出售方承担）
出售方为个人：
| 房产类型 | 持有年限 | 公式 |
|---|---|---|
| 住宅 | 未满2年 | 过户价 ÷ 1.03 × 3% |
| 住宅 | 满2年 | 免征 |
| 商务公寓/商业 | 未满2年 | 过户价 ÷ 1.03 × 3% |
| 商务公寓/商业 | 满2年 | （过户价 - 原登记价）÷ 1.03 × 3% |
出售方为企业（小规模纳税人）：
增值税 = （过户价 - 原登记价）÷ 1.03 × 3%企业出售自建房产不能减原登记价。
出售方为企业（一般纳税人）：
- 一般计税法：
过户价 ÷ 1.09 × 9%（可抵扣进项，实际应缴由会计核算） - 简易计税法：
（过户价 - 原登记价）÷ 1.05 × 5%
> 简易计税法仅适用于非自建房产；2016.4.30前购买的可选择，之后购买的只能用一般计税法。
2. 增值税附加（出售方承担，增值税免征则附加也免征）
| 税种 | 个人/小规模纳税人税率 | 一般纳税人税率 |
|---|---|---|
| 城市维护建设税 | 增值税 × 3.5% | 增值税 × 7% |
| 教育费附加 | 增值税 × 1.5% | 增值税 × 3% |
| 地方教育附加 | 增值税 × 1% | 增值税 × 2% |
3. 个人所得税（出售方为个人时承担）
住宅·免征条件：满5年 且 广东省家庭唯一住房 → 免征
核定征收：
| 房产类型 | 公式 |
|---|---|
| 住宅 | （过户价 - 增值税）× 1% |
| 商务公寓 | （过户价 - 增值税）× 1.5% |
| 商铺·写字楼·酒店 | （过户价 - 增值税）× 1.5% |
| 拍卖房产（任何类型） | （过户价 - 增值税）× 3% |
核实征收：
个税 = （过户价 - 增值税 - 原登记价 - 抵扣项）× 20%抵扣项包括：原购房契税发票、住房贷款利息、装修发票（≤原购房价10%）、本次产生的城建税/教育附加等。 通过赠与/继承取得的房产，若不满足"满5年且唯一住宅"条件，只能核实征收，不能核定。
出售方为企业：不征个人所得税。
4. 印花税（出售方承担）
| 情形 | 公式 |
|---|---|
| 个人出售住宅 | 免征 |
| 企业（小规模纳税人） | 过户价 × 0.025% |
| 企业（一般纳税人） | 过户价 × 0.05% |
| 个人出售商业/公寓 | 过户价 × 0.025% |
5. 土地增值税（出售方承担）
| 情形 | 公式 |
|---|---|
| 个人出售住宅 | 免征 |
| 商务公寓（核定） | （过户价 - 增值税）× 5% |
| 商铺·写字楼·酒店（核定） | （过户价 - 增值税）× 10% |
| 企业出售住宅（核实） | （过户价 - 增值税 - 原登记价 - 抵扣项）× 适用税率（30%~60%）- 抵扣项 × 速算扣除系数（0~35%） |
布吉商务公寓只能按10%核定。企业核实征收需专业评估，建议注明"需专业核算"。
6. 契税（购买方承担）
计税基数 = 过户价 - 增值税
| 购买方 | 房产类型 | 套数/面积 | 税率 |
|---|---|---|---|
| 家庭 | 住宅 | 首套 ≤140㎡ | 1% |
| 家庭 | 住宅 | 首套 >140㎡ | 1.5% |
| 家庭 | 住宅 | 二套 ≤140㎡ | 1% |
| 家庭 | 住宅 | 二套 >140㎡ | 2% |
| 家庭/企业 | 住宅 | 三套及以上 | 3% |
| 任何 | 商务公寓/商业 | — | 3% |
| 企业 | 住宅 | — | 3% |
7. 产权登记费（购买方承担）
| 房产类型 | 费用 |
|---|---|
| 住宅 | 80元（0.008万元） |
| 商务公寓/商业 | 550元（0.055万元） |
二、直系亲属赠与
| 税费项目 | 公式 | 承担方 |
|---|---|---|
| 增值税 | 免征 | — |
| 契税 | （赠与价 - 增值税）× 3% | 受赠方 |
| 印花税 | （赠与价 - 增值税）× 0.05%（双方各付一半） | 双方 |
| 产权登记费 | 住宅80元 / 商业550元 | 受赠方 |
注意：赠与价不能低于过户指导价；最低过户价和原登记价两者取高计税。直系亲属赠与不受购房条件限制。
三、继承
| 税费项目 | 公式 | 承担方 |
|---|---|---|
| 继承公证费 | 见下方分级计算 | 继承方 |
| 产权登记费 | 住宅80元 / 商业550元 | 继承方 |
继承公证费分级计算（以房产评估价为基数）：
| 区间（万元） | 费率 |
|---|---|
| ≤ 50 | × 0.8% |
| 50 ~ 200 | × 0.3% |
| 200 ~ 500 | × 0.1% |
| 500 ~ 1000 | × 0.07% |
| > 1000 | × 0.065% |
计算示例（评估价300万）：
50 × 0.8% + 150 × 0.3% + 100 × 0.1%
= 0.4 + 0.45 + 0.1 = 0.95万元四、夫妻财产分割
| 税费项目 | 婚内分割 | 离婚分割 |
|---|---|---|
| 产权登记费（住宅） | 10元 | 80元 |
| 产权登记费（商业） | 10元 | 550元 |
| 其他税费 | 均免征 | 均免征 |
输出格式
标准输出结构
## 以下来自深圳LYJ为您输出的二手房过户税费估算，仅供参考
**基本信息**
- 过户方式：[买卖/赠与/继承/夫妻分割]
- 房产类型：[住宅/商务公寓/商业]
- 过户价格：XXX 万元
- [其他关键参数]
---
### 税费明细
| 税费项目 | 计算说明 | 承担方 | 金额（万元）|
|----------|----------|--------|------------|
| 增值税 | ... | 出售方 | X.XXXX |
| 城市维护建设税 | 增值税×3.5% | 出售方 | X.XXXX |
| 教育费附加 | 增值税×1.5% | 出售方 | X.XXXX |
| 地方教育附加 | 增值税×1% | 出售方 | X.XXXX |
| 个人所得税 | ... | 出售方 | X.XXXX |
| 印花税 | ... | 出售方 | X.XXXX |
| 土地增值税 | ... | 出售方 | X.XXXX |
| 契税 | ... | 购买方 | X.XXXX |
| 产权登记费 | 80元 | 购买方 | 0.008 |
| **合计** | | | **X.XXXX** |
---
### 双方分摊
| | 金额（万元）|
|--|------------|
| 出售方承担合计 | X.XXXX |
| 购买方承担合计 | X.XXXX |
| **总计** | **X.XXXX** |
---
### 注意事项
- [根据具体情形列出相关提示，如：满2年认定规则、核实征收抵扣项说明等]
⚠️ 以上结果仅供参考，实际税费以税务机关核定为准。格式规范
- 金额统一精确到小数点后4位，单位万元
- 免征项目注明"免征"，不写0
- 需专业核算的项目注明"建议专业核算"
- 如用户未提供某些参数（如原登记价），说明假设条件后计算
常见注意事项模板
根据情形自动附上对应提示：
- 满2年认定：房产证登记日期 与 契税完税证明入库时间，取较早者
- 满5年认定：房产证登记日期 与 契税完税证明记载时间，取较早者
- 核实征收：需准备原购房发票、契税票、贷款利息凭证、装修发票等材料
- 一般纳税人：一般计税法下实际增值税需由财务人员结合进项抵扣后确定
- 赠与：不受购房资格限制，但受赠后再出售若不满5年唯一，个税只能核实
- 继承：需先办理继承公证，再持公证书到产权登记中心办理更名