property-vas（财产价值）

物业公司增值服务全流程（Property VAS）

适用场景：从零开始搭建 / 诊断优化 / 冲刺发售

核心理论框架（必读）

VCP 顶层设计（梁宁）
    ↓
识知行成变 + 三维重塑（卢锡雷）
    ↓
四步重塑法：诊断 → 设计 → 实施 → 固化
    ↓
四维选品评审
    ↓
三流协同（宫迅伟供应链）
    ↓
收入 - 利润 = 成本（现金为王）

完整框架说明见 references/core-framework.md

选品篇

四维选品评审（决策工具）

低于70分不引进。 评分工具见 references/product-scoring.md

3+1产品矩阵（物业版）

⚠️ 冷启动不要从低往高做——直接切入高客单赛道，用低客单做信任背书。

供应商洽谈篇

谈判优先级（从小到大）

纯佣金模式（最优先）
  → 平台费模式（次优先）
  → 买断模式（慎用）
  → 合资模式（大型项目才考虑）

谈判要点清单

• 优先谈纯拥金模式：物业不出钱，供应商送货，成交后结算
• 佣金率参考：标准品 10-15%，非标品 15-25%
• 账期：月结30天（次月10个工作日内）
• 破损责任：到货验收前由供应商承担，验收后正常损耗内部消化
• 退货政策：未售出临期品可退换

完整谈判 SOP 见 references/supplier-negotiation.md

到家服务标准化篇

服务商引入检查清单

• [ ] 证照齐全（营业执照 + 行业资质）
• [ ] 有明确的服务标准手册
• [ ] 配送/上门时效承诺
• [ ] 售后处理时效（48小时受理/72小时处理）
• [ ] 试服务体验（自己先用一次）

服务上架最小信息

服务名称 + 简介
价格（原售价 / 体验价）
适用小区范围
预约方式（小程序内直接约）
服务流程说明
售后条款

私域运营篇

私域定位三步法

第一步：我是谁 → 社区物业严选服务/物业多种经营负责人
第二步：我服务谁 → 本小区/本区域业主
第三步：我提供什么价值 →
  日常：物业严选好物送到家
  重大时刻：节礼/到家服务/装修改造

日常内容节奏

参考：肖逸群"6+6"裂变式发售模型（references/launch-methodology.md）

发售篇（四步法）

高客单发售四步

STEP 1  预热（发售前1-3个月）
  → 朋友圈图文预告、释放信号
  → 送书籍/资料包积累名单

STEP 2  内容引流（发售中）
  → 发布核心销售信（5000-8000字）
  → 一鱼多吃：长文 → 摘要 → 朋友圈图文
  → 标题：出人意料，情理之中

STEP 3  社群转化（发售中）
  → 3天免费公开课（逐字稿，非直播）
  → 每节内容指向最终产品销售

STEP 4  直播成交（发售高潮）
  → 连麦：优先请在你这拿到结果的人
  → 时长：万元级产品平均需听100分钟+
  → 涨价倒计时 + 限时福利收尾

发售核心公式

GMV = 一度成交人数 + 二度成交人数
二度成交 = 朋友圈转发 → 新客户（占70-90%）

物业天然一度关系：邻居信任 >> 普通电商

季度发售日历（模板）

制度与风控

• 前置仓商品管理完整制度：/workspace/前置仓商品管理制度.md
• 试点小区选择标准：references/pilot-community.md
• 损耗核销权限：单笔≤200元项目自行决定，＞200元报总部审批

常用工具清单