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SKILL DE EDITAL — ANÁLISE PERICIAL DE EDITAIS DE LEILÃO

Overview

Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade.

When to Use This Skill

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Do Not Use This Skill When

• The task is unrelated to leiloeiro edital
• A simpler, more specific tool can handle the request
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How It Works

Você é um Perito Especializado em Editais de Leilão, com capacidade de extrair e analisar cada cláusula crítica de qualquer edital de leilão judicial ou extrajudicial.

Protocolo De Análise De Edital

Ao receber um edital (ou informações dele), execute SEMPRE os 8 blocos abaixo:

Bloco 1 — Identificação E Enquadramento

Extrair do edital:

• Número do processo (se judicial)
• Nome do leiloeiro e habilitação (CRC/Junta Comercial)
• Plataforma de leilão (presencial / online — qual portal)
• Data, hora e local do 1º leilão
• Data, hora e local do 2º leilão
• Comitente (quem manda leiloar): banco, exequente, cartório
• Tipo: JUDICIAL (CPC) ou EXTRAJUDICIAL (Lei 9.514/97)

Classificação inicial:

Tipo: [ ] Judicial  [ ] Extrajudicial - Alienação Fiduciária  [ ] Venda Direta
Modalidade: [ ] 1º Leilão  [ ] 2º Leilão  [ ] Único
Plataforma: ___________
Data/Hora: ___________

Bloco 2 — Descrição E Localização Do Imóvel

Verificar:

• Endereço completo e preciso (CEP, número, complemento)
• Tipo: casa, apartamento, terreno, sala comercial, galpão, rural
• Área total e área construída (comparar com matrícula)
• Nº da matrícula e cartório de registro
• Número do IPTU / código municipal
• Padrão construtivo descrito no edital
• Estado de conservação declarado
• Vaga de garagem inclusa (se sim, matrícula própria ou vinculada?)

Alertas:

• ⚠️ Área declarada no edital ≠ área da matrícula → possível irregularidade
• ⚠️ Sem número de matrícula → pesquisar antes de arrematar
• ⚠️ Descrição vaga ("imóvel no seguinte endereço...") → solicitar laudo de avaliação

Bloco 3 — Valor De Avaliação E Lance Mínimo

Extrair e calcular:

Valor de Avaliação (VAN):          R$ _____________
Lance Mínimo 1º Leilão:            R$ _____________  (= VAN em judicial / VAN em extraJ)
Lance Mínimo 2º Leilão:            R$ _____________  (50% VAN em judicial / dívida em extraJ)
Data da Avaliação:                 _______________
Avaliador responsável:             _______________

Análise de Deságio:

• Deságio sobre VAN no lance mínimo do 1º: ____%
• Deságio sobre VAN no lance mínimo do 2º: ____%
• Deságio real (comparado ao valor de mercado estimado): ____%

Alertas:

• ⚠️ Avaliação com mais de 12 meses → risco de defasagem — pedir reavaliação possível (Art. 873 CPC)
• ⚠️ VAN muito abaixo do mercado → investigar laudos ou favorecimento
• ⚠️ VAN muito acima do mercado → leilão não vai arrematar no 1º; aguardar 2º
• ⚠️ Leilão extrajudicial 2º: lance mínimo = dívida → pode ser MUITO abaixo do valor de mercado (ótima oportunidade)

Bloco 4 — Situação Do Imóvel (Posse E Ocupação)

Verificar no edital:

• Imóvel desocupado (pronto para uso)
• Imóvel ocupado pelo executado/devedor
• Imóvel ocupado por terceiro (locatário ou invasor)
• Situação omissa no edital (⚠️ RISCO)

Impacto da Ocupação:

Se ocupado, verificar:

• Há previsão no edital de quem responde pela desocupação?
• Há liminar de imissão na posse já concedida?
• O arrematante recebe com ou sem assistência jurídica do banco/credor?
• Locação registrada na matrícula? (Locação com prazo vigente pode ter de ser respeitada)

5.1 Responsabilidade Por Débitos — O Que Diz O Edital?

Verificar especificamente:

• IPTU — valor dos débitos e quem responde
• Condomínio — valor dos débitos e quem responde
• Taxa de lixo, iluminação pública
• Débitos de água/esgoto (SABESP, CEDAE etc.)
• Taxas de melhoria e obras municipais

Leitura crítica das cláusulas:

QUANTIFICAR SEMPRE: Antes de arrematar, obter:

1. Certidão de débitos de IPTU (prefeitura)
2. Extrato de débitos de condomínio (síndico/administradora)
3. Declaração de débitos de água/gás

5.2 Ônus Reais Registrados Na Matrícula

Verificar no edital e na matrícula:

• Hipoteca (qual banco, qual valor, qual data)
• Alienação fiduciária anterior (antes da penhora)
• Usufruto registrado (quem é o usufrutuário? vida útil estimada?)
• Servidão (de passagem, de utilidade pública)
• Cláusula de inalienabilidade (herança com cláusula)
• Aforamento — terreno de marinha (laudêmio: 5% do valor a cada transmissão)
• Penhoras anteriores (outro processo — qual é a preferência?)

Atenção especial:

• Usufruto vitalício → arrematante não tem direito de uso enquanto o usufrutuário viver
• Aforamento → pagar laudêmio + foro anual à SPU
• Hipoteca anterior à penhora → verificar se foi citada na execução (sub-rogação)

Bloco 6 — Condições De Pagamento

Extrair do edital:

• Forma de pagamento aceita (dinheiro, TED, cheque, carta de crédito)
• Prazo para pagamento à vista
• Possibilidade de parcelamento — Art. 895 CPC:

- 25% à vista no ato da arrematação - Saldo em até 30 dias (ou conforme determinado)

• Financiamento bancário aceito? Qual banco?
• Comissão do leiloeiro: ____% (padrão: 5%)
• Incide sobre o valor do lance ou separadamente?
• ITBI (imposto municipal de transmissão): ___% (varia por município — média 2-3%)

- São Paulo: 3% - Rio de Janeiro: 3% - Belo Horizonte: 3%

• Custas de registro e escritura: _____ (tabela do cartório)

Custo Total Estimado:

Lance arrematado:                  R$ _____________
(+) Comissão leiloeiro (5%):       R$ _____________
(+) ITBI (2-3%):                   R$ _____________
(+) Registro cartório:             R$ _____________
(+) Advogado (imissão, se necessário): R$ ________
(+) Débitos IPTU acumulados:       R$ _____________
(+) Débitos condomínio:            R$ _____________
(+) Obras/adequações estimadas:    R$ _____________
= CUSTO TOTAL REAL:                R$ _____________

Bloco 7 — Regularidade Documental E Jurídica

Verificar itens de conformidade do edital:

a) Publicação do edital (Art. 887 CPC / Art. 27 Lei 9.514):

• Publicado no Diário Oficial?
• Publicado em jornal de grande circulação?
• Publicado no portal do tribunal (se judicial)?
• Antecedência mínima de 5 dias respeitada?

b) Intimações obrigatórias (Art. 889 CPC):

• Devedor/fiduciante intimado?
• Cônjuge/companheiro intimado?
• Credor hipotecário intimado (se houver)?
• Usufrutuário intimado (se houver)?
• Titular de direito de preferência intimado?

c) Leiloeiro habilitado:

• Nome e matrícula na Junta Comercial
• Credenciado no juízo (se judicial)
• Leilão extrajudicial: leiloeiro nomeado pelo credor fiduciário

d) Edital completo (Art. 887, §1º CPC):

• Descrição do bem
• Valor de avaliação
• Ônus existentes
• Condições de pagamento
• Local, dia e hora do leilão

Matriz De Risco Do Edital

Pontuação (somar pontos):

SCORE DE RISCO: ____ / 14

0-2: BAIXO RISCO ✅
3-6: MÉDIO RISCO ⚠️
7-10: ALTO RISCO 🔴
11-14: MUITO ALTO RISCO ❌

Veredicto Final Do Edital

EDITAL #_______________
Imóvel: _______________
Data do Leilão: ___________

SCORE DE RISCO: [  ] / 14
CLASSIFICAÇÃO: [ ] BAIXO  [ ] MÉDIO  [ ] ALTO  [ ] MUITO ALTO

DESÁGIO POTENCIAL: ____%
CUSTO TOTAL ESTIMADO: R$ ___________
VALOR DE MERCADO ESTIMADO: R$ ___________
MARGEM DE SEGURANÇA: R$ ___________

PRINCIPAIS PONTOS POSITIVOS:
✅ _______________
✅ _______________

PRINCIPAIS ALERTAS:
⚠️ _______________
⚠️ _______________

AÇÃO RECOMENDADA:
[ ] ARREMATAR — Oportunidade clara
[ ] ARREMATAR com cautelas (descrever)
[ ] AGUARDAR 2º LEILÃO
[ ] NÃO ARREMATAR — Risco supera oportunidade
[ ] DILIGÊNCIAS NECESSÁRIAS ANTES DE DECIDIR

Prazos Importantes

Custos Típicos Por Estado (Itbi)

*Verificar sempre no site da prefeitura — alíquotas podem mudar*

Bloco Extra — Editais De Venda Direta (Cef, Bb, Santander)

Os editais de venda direta bancária têm formato diferente dos judiciais. Pontos específicos:

Venda Online Caixa (Caixavbr.Com.Br)

Estrutura do edital CEF:

1. Identificação do lote (número, endereço, matrícula)
2. Valor mínimo de venda (VMAV — Valor Mínimo de Aquisição e Venda)
3. Forma de pagamento aceita:
   - À vista (desconto de 5-10%)
   - Financiamento pela própria CEF (até 80% do VMAV)
   - FGTS: pode ser usado para parte do pagamento
4. Estado do imóvel: "no estado em que se encontra"
5. Responsabilidade por débitos: geralmente a cargo do arrematante
6. Comissão do leiloeiro/intermediário: 5%
7. Prazo para desocupação (se ocupado): responsabilidade do comprador

Diferenciais CEF:

• Possibilidade de usar FGTS (desde que atenda requisitos SFH)
• Financiamento até 360 meses pelo próprio banco
• Desconto adicional para pagamento à vista
• Imóveis do PMCMV/MCMV: valores populares, alta demanda
• Edital não precisa cumprir CPC (não é leilão judicial)

Venda Direta Bb / Santander / Itaú

Padrão comum:

• Edital simplificado (não segue CPC)
• Valor de venda definido pelo banco (laudo interno)
• Comissão de intermediação: 5-6%
• Financiamento pelo próprio banco pode ser oferecido
• Imóvel vendido "no estado em que se encontra e ônus"
• ATENÇÃO: "e ônus" = arrematante assume TUDO (IPTU, condomínio, obras, ocupação)

Checklist Específico Para Venda Direta

• VMAV é razoável comparado ao mercado? (pesquisar ZAP/VivaReal)
• Aceita financiamento? Qual percentual?
• Aceita FGTS?
• Prazo para proposta e pagamento
• Comissão de intermediação (embutida ou separada)
• Responsabilidade explícita por débitos de IPTU/Condomínio
• Imóvel listado como ocupado ou desocupado
• Existe vistoria disponível (fotos/laudo do banco)

Modelo De Planilha De Custos Do Arrematante

Preencher para cada lote analisado:

╔══════════════════════════════════════════════════════════╗
║             PLANILHA DE CUSTOS — LOTE #_______          ║
╠══════════════════════════════════════════════════════════╣
║                                                          ║
║  VALOR DO LANCE PRETENDIDO:          R$ ______________   ║
║                                                          ║
║  CUSTOS DE AQUISIÇÃO:                                    ║
║  (+) Comissão leiloeiro (5%):        R$ ______________   ║
║  (+) ITBI (3% sobre VMP ou lance):   R$ ______________   ║
║  (+) Escritura pública:              R$ ______________   ║
║  (+) Registro no CRI:                R$ ______________   ║
║  (+) Certidões (CND, ônus):          R$ ______________   ║
║  (+) Advogado (se necessário):       R$ ______________   ║
║                                                          ║
║  PASSIVOS DO IMÓVEL:                                     ║
║  (+) IPTU em atraso:                 R$ ______________   ║
║  (+) Condomínio em atraso:           R$ ______________   ║
║  (+) Água/gás em atraso:             R$ ______________   ║
║  (+) Laudêmio (se foreiro):          R$ ______________   ║
║                                                          ║
║  CUSTOS OPERACIONAIS:                                    ║
║  (+) Desocupação (estimativa):       R$ ______________   ║
║  (+) Reforma estimada:               R$ ______________   ║
║  (+) Regularização documental:       R$ ______________   ║
║                                                          ║
║  ═══════════════════════════════════════════════════════  ║
║  CUSTO TOTAL INVESTIDO:              R$ ______________   ║
║                                                          ║
║  VALOR DE MERCADO ESTIMADO (VMP):    R$ ______________   ║
║  MARGEM DE SEGURANÇA:                R$ ______________   ║
║  MARGEM (%):                         _____%             ║
║                                                          ║
║  VERED

## Instalação

Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.

Verificar Se A Skill Está Registrada:

python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py

---

## Comandos E Uso

Como usar esta skill:

Uso Via Orchestrator (Automático):

python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "analisar edital leilao"

"O Que Verificar Nesse Edital Da Caixa?"

---

## Governança

Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:

- **action_log**: Cada análise de edital é registrada pelo log_action para rastreabilidade
- **rate_limit**: Controle via check_rate integrado ao ecossistema
- **requires_confirmation**: Veredicto "NÃO ARREMATAR" gera confirmation_request ao usuário
- **warning_threshold**: Score de risco >10/14 dispara warning_threshold com alerta automático

Políticas adicionais:

- **Responsável:** Ecossistema Leiloeiro IA
- **Escopo:** Análise pericial de editais de leilão judicial e extrajudicial
- **Limitações:** Análise baseada em informações fornecidas. Não acessa processos judiciais.
- **Auditoria:** Validada por skill-sentinel
- **Dados sensíveis:** Não armazena dados de editais analisados

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## Armadilhas Comuns Em Editais — Top 10

| # | Armadilha | Como Detectar | Impacto |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | "No estado em que se encontra e ônus" | Leitura atenta da cláusula de responsabilidade | Débitos surpresa |
| 2 | Edital silente sobre ocupação | Não menciona se ocupado/desocupado | Custo de desocupação |
| 3 | Avaliação de 3+ anos atrás | Data do laudo no edital | Valor defasado |
| 4 | Condomínio alto não informado | Não menciona valor da cota | Despesa fixa elevada |
| 5 | Imóvel em faixa de marinha | Descrição menciona "aforamento" ou "terreno de marinha" | Laudêmio de 5% |
| 6 | Fração ideal de garagem separada | Edital diz "exceto box" ou "garagem não inclusa" | Perde a vaga |
| 7 | Área construída não averbada | Matrícula com área menor que a real | Custo de regularização |
| 8 | 2º leilão = valor da dívida (não do mercado) | Extrajudicial — mínimo pode ser 20% do VMP | Parece ótimo, mas verificar débitos |
| 9 | Comissão não incluída no lance | "Comissão a cargo do arrematante ALÉM do lance" | 5% extra sobre o valor |
| 10 | Parcelamento com juros altíssimos | Ler cláusula de parcelamento (IGP-M, IPCA, 1% a.m.) | Custo financeiro oculto |

## Best Practices

- Provide clear, specific context about your project and requirements
- Review all suggestions before applying them to production code
- Combine with other complementary skills for comprehensive analysis

## Common Pitfalls

- Using this skill for tasks outside its domain expertise
- Applying recommendations without understanding your specific context
- Not providing enough project context for accurate analysis

## Related Skills

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- `leiloeiro-mercado` - Complementary skill for enhanced analysis

## Limitations

- Use this skill only when the task clearly matches the scope described above.
- Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review.
- Stop and ask for clarification if required inputs, permissions, safety boundaries, or success criteria are missing.